2026年是我国“十五五”规划实施的开局之年，我国房地产行业重塑与模式重构仍在过程之中，行业发展正从规模扩张、高杠杆转向以生存为基础、以高质量发展为核心的阶段。市场供需结构、企业经营模式均发生根本性变革，流动性持续承压、债务风险蔓延成为行业面临的主要挑战，而增量市场的结构性机遇与存量市场发展潜力并存。面对行业困境及发展机遇，房企需兼顾当前与长远，寻求破局之道。
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1.行业困境：流动性安全持续承压，债务风险仍在蔓延
（1）房企到位资金连续下降，存量债务规模保持高位，流动性安全持续承压
由于行业的重资产特性，房地产企业现金流风险容易出现在土地储备、市场环境、融资环境、刚性支出、高库存积压大量资金等多个关键环节。
图1：房企现金流问题产生原因
房地产开发企业到位资金连续四年下降，销售回款对房企的资金支撑持续减弱。从到位资金结构来看，以定金及预收款、个人按揭贷款为核心的销售回款类资金占比持续收缩，表明销售回款对房企资金链的支撑作用持续减弱。
图2：2021-2025年房地产开发企业到位资金规模变化
图3：2021-2025年房地产开发企业到位资金各项占比
房企存量债务规模庞大，行业流动性风险仍将维持高位。2026年房企债券到期规模7311亿元，绝对规模仍然处于高位，行业偿债压力依然巨大，行业流动性风险仍将维持高位。
图4：2023-2026年房企债券到期规模
房企债券发行到期比持续维持低位，以债养债的传统发展模式正在失效。我国房企债券发行到期比连续三年低于50%，房地产行业传统“以债养债”的高杠杆、高周转循环模式正在失效。
图5：2022-2025年中国房企债券发行到期比
不同性质企业融资分化，民营房企债券融资困境未实质改善。2025年，央国企发行占比超过92%，民企和混合所有制企业发行占比不足8%。央国企“借新还旧”的能力较强，民营房企“融资难”的核心痛点未得到明显改善。
表1：2022-2025年各类企业信用债发行规模占比
企业研究：
（2）规模下降，资产减值，债务风险加重
行业整体规模大幅下降，对房地产企业的财务状况形成了系统性、持续性的影响。2025年全国新建商品房销售额为83937亿元、房地产投资额为82788亿元，相比2021年的历史峰值下降幅度分别是超过50%、接近40%。行业规模的持续回落，直接导致房企营收规模同步大幅下行。
图6：全国商品房销售额、房地产投资额比较（亿元）
企业研究：
市场深度下行驱动房企资产减值，引发企业盈利持续承压。房企风险由现金流量表向资产负债表转移，延缓行业良性循环构建进程。部分上市房企发生债务风险，经营受到较大冲击，上市房企退市情况频繁发生。
图7：2022-2025年上市房企退市数量（个）
企业研究：
2.“求生存”策略：增强流动性、保持适度投资，确保企业经营安全
（1）加大去库存力度，盘活存量商品房和闲置土地，加快回笼资金
积极利用收购存量房政策机遇，加速项目被收购。2026年政府工作报告指出：“着力稳定房地产市场”，“因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。其一，房企可以积极利用地方收购存量房的机遇，接洽地方政府，促成存量房的收购。其二，房地产企业也可以积极关注高校收购存量商品房用作学生宿舍的机遇。
表2：收储存量房案例
企业研究：
探索多渠道盘活存量商品房。当前，部分房地产企业也在持续探索通过“商改住”、“住改租”等多种模式，扩宽盘活存量商品房的渠道。2026年3月，政府工作报告也提到鼓励多种盘活模式，房地产企业可以更加深入地探索多渠道盘活存量商品房。
表3：房企探索存量商品房盘活情况
企业研究：
收储也是盘活闲置土地的重要方式。2024年11月，自然资源部发布了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，运用专项债券资金收回收购存量闲置土地。2025年3月，自然资源部和财政部联合下发通知指出，要更好支持运用专项债券开展土地储备工作。2025年全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超5500宗，总土地金额超7500亿元。
图8：2025年各月收购存量闲置土地专项债券发行规模
企业研究：
土地调规是房地产企业盘活存量资产、破解项目开发困局的重要抓手。用途调整、容积率调整、建筑高度调整、用地性质复合化是常用的土地调规方法。
图9：土地调规主要类型
企业研究：
（2）精选优势城市核心板块，关注小规模优质地块，保持适度投资
开发企业精选优势城市与核心价值板块进行适度投资，既能促进资金流动、确保业务正常运转，又能以“新”带“旧”、化解不良资产。小规模地块资金占用量小、开发周期短、资金回笼快，可打造差异化的稀缺产品，企业可通过快速规划、快速建设、快速销售进而实现资金回笼。从近五年土地市场成交数据来看，中小型地块成交占比呈持续攀升态势。
图10：2021-2025年40城成交宅地不同规划建面宗数占比
企业研究：
图11：2021-2025年40城成交宅地不同规划建面溢价率走势
企业研究：
（3）充分利用金融支持政策，改善企业资金状况
有息债务展期政策的落地，能够有效缓解房企短期偿债压力。企业要积极推进有息债务展期，缓解即期偿债压力。
图12：企业推进有息债务展期步骤
企业研究：
“白名单”政策助力企业资金环境改善。白名单”机制的持续完善，有助于企业资金环境改善，对保障项目交付、稳定购房者购买新房的预期均有积极作用。房地产企业要用好“白名单”政策，精准对接地方房地产融资协调机制平台。
图13：“白名单”项目贷款审批通过金额
企业研究：
图14：企业利用“白名单”政策步骤
企业研究：
（4）积极主动寻求债务化解方案，借鉴成功案例，解决债务问题
积极主动寻求方案，借鉴成功经验，推进债务重组。完成债务重组的典型企业主要有以下共同特征：首先积极主动寻求债务化解方案，其次在债务重组方案的设计上具备多元性、灵活性与可选择性，然后企业制定切实可行的长期发展规划，再者确保核心经营团队保持稳定，推动企业恢复正常生产经营秩序。
应用多种工具、设计多元方案，满足不同债权人诉求。首先，以“债务展期+降息+利息减免”为基础必用工具，通过拉长期限、下调利率、减免罚息锁定重组缓冲窗口期。其次，凭借债转股、以资抵债、信托受益权抵债等非现金抵债工具为核心实现债务实质性削减。再者，辅以折价现金要约回购、小额债权优先兑付平衡债权人差异化诉求，降低重组方案表决阻力。
图15：典型房企债务重组方案
企业研究：
1.行业机遇：增量发展与存量运营并存，带来结构性机遇
（1）重点城市人口集聚和改善性需求释放，构成增量业务结构性机遇
“十五五”全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米。尽管行业增速放缓，但“十五五”时期仍具备稳定的增量空间。根据测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米。
图16：“十五五”期间全国城镇住房需求预测
企业研究：
核心城市人口吸引力仍突出。人口是中国房地产行业发展的核心底层变量，深刻决定着市场供需格局与行业走向。全国多个重点城市人口呈现净流入，人口的持续流入，将使这些城市住房刚性需求更具韧性。
表4：2024年中国人口增长重点城市
企业研究：
我国人均住房面积仍有提升空间。人口年龄结构上移预示刚需客群将回落，改善性需求成为新房市场核心支撑。
图17：主要国家人均住房使用面积
表5：主要年份各年龄段人口占比
家庭小型化带动家庭户数量增加，独立住房需求释放。七普数据显示，2020年我国家庭户规模为2.62人/户（家庭户共4.94亿），十年间每户减少0.47人，同时2020年一代户家庭占比达49.5%，较2010年提升15.3个百分点，反映出家庭结构日趋小型化的特征。每个新独立家庭通常对应一套独立住房，因此住房总需求将随家庭户增加而增长。
图18：主要年份平均家庭户规模（人/户）
图19：主要年份家庭户类别
多子女家庭普及推动住房需求呈现结构性增长。随着多子女家庭增多，住房需求在快速升级，推动住房需求从“够住”向“好住、宜居”转变，重塑市场产品结构与需求逻辑。我国人口老龄化持续深化，适老化住宅成为驱动住房需求的新力量。随着老年群体规模扩大，适老化住宅产品及社区需求旺盛，有效激活了相关需求。住宅品质的提升带来新的需求。根据2025年“好房子”需求调查显示，户型设计、社区规划等方面仍存在较大改进空间。
图20：受访者在户型设计方面的痛点
（2）城市更新与运营服务，带来存量市场发展契机
高质量推进城市更新。“十五五”期间，实施城镇老旧小区改造、老旧街区改造、老旧厂房改造、城市基础设施更新改造等城市更新重点任务，涉及直接投资规模巨大。从数据上来看，在2020年，2000年以前的老旧房屋约有100亿平米，多为更新改造的对象。
表6：我国住宅存量规模及拆迁更新情况
多个重点省市发力城市更新，为房地产行业存量运营与增量建设提供了机遇。2026年，多个全国重点省市均在政府工作报告中明确，将高质量推进城市更新作为年度重点工作，为房地产市场转型发展开辟了新增长空间。
表7：2026年部分地方政府工作报告中城市更新相关内容
在房地产行业全面进入存量时代的背景下，专业运营与品质服务已成为房企突破开发业务天花板、挖掘存量资产价值的核心引擎。通过精细化的资产运营，房企可精准匹配市场需求提升出租率与租金水平，以全链条服务赋能资产增值，将原本沉淀的重资产转化为稳定可持续的经营性现金流入口。运营与服务的深度布局，更为房企打开了C端海量存量住宅市场的长期价值空间，实现从“一次性交易”向“客户全生命周期价值运营”的根本性转型。
2.“谋发展”策略：因企施策，加快业务优化，协同发展，构建新发展模式
（1）传统开发：精准城市布局，加快产品迭代升级，数智化赋能营销
传统房地产开发仍是龙头房企的核心业务，通过精准城市布局、产品迭代升级、数智化营销创新等举措稳住经营基本盘。投资端集中资源深耕核心城市优质地段，产品端紧扣“好房子”建设要求并聚焦改善性居住需求，营销端全面布局数智化营销体系全链路获客渠道。
产品力优秀企业坚守长期主义与客户导向，以深度客研锚定居住需求，全周期严控精工品质，持续迭代产品体系，硬核兑现高品质交付，兼顾在地创新与全链条居住服务升级。
头部央国企布局全产业链，构建“投融建管退”的闭环运作，促进企业高质量发展。地方国企需关注两大核心方向：一是民生保障类项目开发，二是服务于当地经济发展的基础设施项目。同时，房企还要筑牢经营安全防线，坚守现金流生命线，确保核心偿债指标处于安全区间。
图21：“投融建管退”闭环运作
房地产高质量发展优秀企业深耕产品力与高品质交付，实现企业、行业与社会价值的协同共赢。
经营安全性优秀企业筑牢经营安全防线，同时审慎把控投资节奏，建立全周期风险预警与应急预案，以稳健经营平衡发展与安全边际。
（2）代建业务：发挥专业能力和品牌影响力，协调内外资源，为增量开发提供服务
代建企业要充分利用品牌影响力，锚定品牌的信任资产与溢价价值。代建企业依托自身积累的市场口碑、信用背书与行业公信力，为代建项目全方位赋能。同时需将品牌对应的产品标准、交付承诺与服务体系贯穿代建全流程，以高品质项目落地兑现品牌价值。需要注意的是，代建业务的盈利模式正在从单一的“纯代建”向“全价值链服务”升级，企业需根据自身能力发挥专业优势。代建运营模式持续创新，差异化赛道成型从传统代建向“代建+”延伸，涌现出建管+资管、全生命周期代建、智慧营造、产业代建（如室内雪场）等多元创新模式，企业特色边界清晰。
图22：代建业务模式的迭代更新
代建运营优秀企业具备强品牌溢价与全周期专业管控能力，严守高品质交付履约，可定制化适配委托方需求，轻资产模式稳健，风险隔离到位，资源整合与可持续运营能力突出。
政府代建运营优秀企业严守政策合规与民生导向，全周期精准管控公共项目的成本、工期、品质与安全，履约交付能力过硬，风控体系完善，高效适配政府需求，兼顾规范运营与社会效益。
优秀代建项目精准适配委托方核心诉求，严管工期、成本、品质与安全，合规履约，高品质如期交付，实现委托方预期目标与项目全周期价值最大化。
房地产共建领先企业具备成熟合作机制与资源整合能力，权责清晰、风险共担、利益共享，协同效率高，兼顾各方诉求，以专业管控保障项目品质与交付，实现多方共赢与可持续发展。
（3）城市更新：发挥核心优势，构建差异化发展模式
大型央国企作为城市更新领域的核心力量，需以精准布局为前提、生态协同为支撑、品牌筑底为核心，构建高质量发展路径。地方国企应采取的策略是“聚焦属地+资源绑定+精细运营”，项目主要包含三类：民生类更新、产业类更新、风貌类更新。民营企业在城市更新进程中，深耕社区更新，以全周期运营赋能社区长效升级。
城市更新优秀企业兼具政策理解力与复杂项目操盘能力，兼顾历史传承与功能升级，全周期统筹资金、征拆与运营，合规稳健、民生优先，以可持续运营实现城市价值、产业活力与社会效益协同提升。
（4）运营服务：基于核心能力和内外资源开展运营业务，逐步构建新发展模式
头部房企结合自身能力优势特点，以差异化路径加快发展运营服务类业务。地方国企要注重保障民生、发挥资源优势，发力租赁运营和当地存量资产盘活，拓展新的发展机遇。民营企业适合提供房屋修缮等低投入服务，升级“增值服务”。
产业园区发展进入存量阶段，运营服务尤为受到行业关注，具备较强产业资源整合与长效运营能力的企业，具有较强的竞争力。
中国产业综合运营优秀企业具备全域资源整合与多元业态操盘能力，产城融合理念成熟，兼顾产业培育、城市服务与长效运营，财务稳健、合规高效，以可持续生态赋能区域经济高质量发展。
新质生产力优秀产业运营商以科技创新为核心，聚焦高端产业培育，数智化赋能全流程运营，助力区域产业升级与高质量发展。
策划代理企业“向新求变”，通过延长服务价值链条、构建数字化、专业化营销能力，提升在综合营销及运营服务领域的能力。面对市场的激烈竞争，传统策划代理企业必须从“坐商”转为主动出击的“行商”。一线团队深入社区、产业园区及目标圈层，通过高频线下活动、异业联盟与社群运营，直接触达并沉淀客户。另外，掘金存量市场，拓展运营服务，摆脱原有“单一交易”模式，逐步转向“全周期价值管理”。
房地产策划代理百强优秀企业具备全域营销与专业策划能力，数据驱动精准获客，全流程服务高效履约，品牌口碑优良，风控合规完善，深度适配市场变化，助力房企高效去化与价值提升。
在房地产行业积极探索与构建新发展模式的过程中，不动产基金公司也在探索轻重并举的发展路径，从传统重资产开发路径向轻资产模式转型，发展运营服务业务。不动产基金公司通过开发代建、受托管理、品牌输出等方式提升综合服务能力，形成“开发+资管”的发展格局。同时，针对房地产企业纷纷发力代建代管业务的趋势，部分资管公司提前布局，积极探索新的发展机遇。
不动产基金综合能力优秀企业募资能力突出、投资研判精准，风控体系严密，投后运营赋能专业，退出渠道多元，实现资产保值增值与投资人长期价值。
《“十五五”规划纲要》明确提出，要“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”。当前，在房地产市场分化加剧、改善需求主导的背景下，品质红利正在重塑行业格局。对企业而言，唯有坚守品质、打造“好房子”，才能赢得市场认可、穿越行业周期。
总结来看，流动性安全与债务风险仍是房地产企业面临的核心挑战，房企需以经营安全为核心，多措并举回笼资金、化解债务，确保经营安全。同时，房地产行业仍存在结构性机遇，房企要探索发展转型路径，构建发展新模式。
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